PLU, PLUI et Cadastre, les documents indispensables pour l’urbanisme

Grâce à mon-cadastre.fr, retrouvez facilement des informations officielles sur le cadastre et les principaux documents d’urbanisme pour la commune qui vous intéresse. Renseignez-vous sur les documents d’urbanisme en vigueur, et obtenez simplement des informations sur la parcelle qui vous intéresse. Apprenez à différencier le Plan Local d’Urbanisme, le Plan d’Occupation des Sols, la Carte Communal ou encore Règlement National d’Urbanisme. En quelques clics seulement, vous serez en mesure d’obtenir un extrait du plan cadastral, et des informations sur les documents d’urbanisme en vigueur si ceux-ci sont disponibles. Ces informations sont indispensables en cas d’acquisition, de vente, de réalisation de travaux, ou de prospection immobilière, et sont disponibles publiquement.

Dans la Pyramide des règles d’urbanisme, le PLU ou Plan local d’urbanisme se trouve en dessous du SCOT (ou schéma de cohérence territoriale) et du PLH (ou Plan Local de l’Habitat), c’est-à-dire qu’il doit absolument en respecter les prérogatives. Néanmoins, il régit les documents et autorisations d’urbanisme qui sont en dessous de lui : les ZAC et ZAD (ou Zone d’Aménagement Concertée et Zone d’Aménagement Différée), les Règlements de lotissements, et les Permis de Construire et de Lotir.

Le PLU ou Plan Local d’Urbanisme et le PLUI ou Plan Local d’Urbanisme Intercommunal

C’est un document d’urbanisme qui, à l’échelle du groupement d’une commune, il traduit un projet global d’aménagement et d’urbanisme et fixe en conséquence les règles d’aménagement et d’utilisation des sols. Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le PLU et le SCOT remplacent les POS (ou Plan d’Occupation des Sols).

Son contenu

• Rapport de Présentation : expose la situation existante, présente les perspectives d’évolution et les nouvelles dispositions règlementaires.
• PADD (projet d’aménagement et de développement durable): choix stratégiques et politiques publiques permettant d’atteindre les objectifs fixés à orientations à long terme.
• DOO (document d’orientation et d’objectifs): secteurs et quartiers à enjeux avec des dispositions spécifiques.
• Règlement : règlement d’urbanisme par zones qui déterminent les possibilités de construire sur le territoire.
• Plan de zonage : document graphique délimitant les différentes zones dans lesquelles s’appliquent les règles émises par le règlement.
• OAP : orientation d’aménagement et de programmation.
• Annexes : plans de servitudes d’utilités publiques et des périmètres reportés à titre d’information (délimitation de zones à règlementations particulières par exemple).

Les Zonages

Le Plan de zonage permet de délimiter les différentes zones de prescription d’urbanisme définies par le PLU ou PLUI. Voici les différentes grandes catégories de zonage qui peuvent se retrouver dans un Plan Local d’Urbanisme.

Zones Urbaines qui rassemblent à la fois ds territoires urbains constitués et des secteurs où les équipements publics existant ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Affectations diverses en Habitat, Commerces, Industrie, ... Se décline en différents zonages UA/UB/UC/... En fonction de la proximité avec le centre-ville.

Afin d’assurer une continuité urbaine les zones AU sont souvent en cours de discussion en Conseil municipal afin d’en déterminer les règles, ou peuvent faire l’objet de proposition de projets.

Zone Agricole Inconstructible à l’exception des constructions permettant l’exploitation et le développement agricole.

Zone Naturelles Inconstructibles sauf exceptions liées à l’exploitation de l’espace Naturel ou d’une réserve d’intérêt collectif.

Espace Boisé Classé : interdit toute occupation portant atteinte au boisement (parfois accepte le stationnement ou autres constructions précaires).

Emplacements Réservés en secteurs bâtis ou non qui précise l’intérêt de la Commune pour une réalisation d’intérêt commun future : aménagement routier ou création de logements sociaux par exemple.

Les différentes divisions du règlement du PLU ou PLUI

Le Règlement du PLU ou PLUI est le document qui permet d’exprimer toutes les règles, contraintes, et droit d’aménagement qui s’appliquent sur un zonage donné. Chaque catégorie est régie par une série de 14 articles qui sont les suivants :

1. Occupations et utilisations du sol interdites
2. Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
3. Accès et voirie
4. Desserte par les réseaux et assainissement
5. Superficie minimale des terrains à bâtir
6. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprise publiques
7. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
8. Implantation des constructions sur un même terrain
9. Emprise au sol des constructions (CES)
10. Hauteur des constructions
11. Aspect extérieur et abords des constructions, patrimoine
12. Aires de stationnement liées aux constructions
13. Espaces libres et plantations liés aux constructions
14. Surface hors œuvre nette des bâtiments ou Coefficient d’emprise au sol (COS)

Néanmoins, depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, d’application immédiate au 27 mars 2014, il y a eu la disparition de la notion de COS et du CES.

Les documents complémentaires de l’urbanisme opérationnel

De nombreux autres outils sont mis à disposition des collectivités locales afin de régir le droit d’aménagement communale. Ces outils juridiques et administratifs donnent naissance à des documents qui viennent compléter le PLU ou PLUI et sont le plus souvent comme un ensemble homogène avec ce dernier. Voici une liste non-exhaustive de tous ces documents structurant l’urbanisme d’une commune comme celle qui vous intéresse :

• Servitudes d’utilité publique : élec et gaz, eaux, patrimoines remarquables, patrimoine classé, servitude d’alignement, etc.
• Périmètres DPU (Droit de Préemption Urbain)
• Plan d’exposition au bruit
• ZAC (Zone d’Aménagement Concerté): une ZAC est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique, ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains, notamment ceux acquis ou à acquérir en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.
• ZAD (Zone d’Aménagement Différé) Idem, mais par l’Etat. Les zones concernées du POS ou du PLU ne sont plus soumises au droit de préemption urbain, mais le sont par l’entité ayant créée la ZAD.
• Secteur à plan de Masse
• AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
• PPRI et PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels/Inondations – avec différents niveaux d’exposition)
• Zones de servitude de Mixité Sociale
• Zones de densification autorisée
• Zones de réduction de la densité en stationnement
• Etc...

Le RNU

S’il n’existe pas de POS, de Carte Communale, de PLU ou de PLUI pour la commune qui vous intéresse, alors c’est le RNU ou Règlement National d’Urbanisme qui s’applique. Le règlement national d’urbanisme fixe les règles applicables à l’ensemble du territoire.

Ces règles portent sur :

• La localisation, l’implantation et la desserte des constructions et aménagements,
• La densité et la reconstruction des constructions,
• Les performances environnementales et énergétiques,
• La réalisation d’aires de stationnement,
• La préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique,
• La mixité sociale et fonctionnelle,
• Le camping, l’aménagement des parcs résidentiels de loisirs, l’implantation des habitations légères de loisirs et installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes.

Les Principales Loi ayant impacté les Plans locaux d’Urbanisme

• 1982 - 83 : LOIS DEFFERRE avec la Création du POS
• 2000 : LOI SOLIDARITÉ ET RENOUVELLEMENT URBAIN avec la création des PLU et des SCOT à la place du POS. Plus de renseignement ici
• 2014 : loi ALUR à Accompagnement de la montée des compétences de la Commune vers l’Intercommunalité avec une insistance sur la création des PLUI. Plus de renseignement ici
• 2018 : loi ELAN à Réforme de l’organisation du secteur du logement social, accélération de la production de logements et cadre institutionnel renforcé pour des projets locaux. Plus de renseignement ici