L’Urbanisme en France

Le Droit de L’urbanisme est un ensemble de règles et d’institutions établies en France en vue d’obtenir un aménagement de l’espace conforme aux objectifs d’aménagement des collectivités et de l’Etat.

Le Code de l’urbanisme est apparu en 1954 et est scindé en deux parties complémentaires :

• Un code de l’urbanisme
• Un code de la construction et de l’habitation

Le cadastre fait aussi communément partie de ce que l’on appelle les « documents d’urbanisme », dans le sens où il permet d’identifier les limites fiscales et géographiques territoriales dans le cadre desquelles vont s’appliquer les différents codes, droits et règlements régissant l’urbanisme en France.

On discerne trois degrés de documents d’urbanisme :

1. Règlementation Générale - qui permet de répondre à la question « Qu’est-ce qui doit être fait ?
2. Règlementation locale et opérationnelle – qui permet de répondre à la question « Comment doit être réalisée la programmation urbaine prévue dans la Réglementation Générale ?»
3. Les Autorisations d’Urbanisme (Permis de Construire, Permis d’Aménager, etc.) qui permettent de préciser

Il y a une hiérarchie des documents et des normes qui part du national au local comme présenté dans ce schéma :

Le Règlement National

Dans les villes et villages ne disposant ni d’un plan local d’urbanisme, ni d’une carte communale, ni d’un document en tenant lieu, ces dispositions sont fixées par le règlement national d’urbanisme. Il s’agit d’ailleurs d’une dénomination inexacte, puisque le Règlement national d’urbanisme comporte depuis 1975 des dispositions légales et non plus uniquement réglementaires comme antérieurement. (source wikipedia) Ces règles générales sont codifiées aux articles R. 111-1 à R. 111-24 du Code de l’Urbanisme. Il existe le Règlement National d’Urbanisme ou RNU, et le RNU supplétif.

Le RNU traite principalement de :

• Sécurité et salubrités publiques
• Conservation du patrimoine et archéologie
• Protection de l’environnement
• Préservation des paysages et des sites

Le RNU Supplétif traite principalement de :

• Nuisances graves
• Sécurité des accès routiers
• Implantation des constructions
• Règles générales d’urbanisme nationales
• Etc.

La Loi Littorale et la Loi Montagne

La LOI Littoral : Loi du 5 janvier 1986 dont l’objectif est d’encadrer l’aménagement côtier pour en limiter les dérives spéculatives et néfastes pour l’environnement. Elle s’applique aux villes côtières principalement et aux urbanisations en continuité avec les communes côtières. Elle permet de définir une bande de 100 mètres de protection du littoral et de repérer les Espaces Remarquables à Protégées le long de l’espace côtier.

La LOI Montagne : Loi du 9 janvier 1985 dont l’objectif est d’encadrer l’aménagement dans les communes de montagne pour en limiter les dérives touristiques et néfastes pour l’environnement. Elle s’applique aux villes situées en zone de montagne principalement et aux urbanisations en continuité avec les secteurs et écosystèmes montagnards. Dans le même esprit que la Littorale, mais plus orientée sur les conditions de constructions en zones à risque et sur l’exercice restreint de certaines activités économiques afin de ne pas dénaturer les espaces naturels

L’évolution de l’urbanisme en France

Le cadre juridique de l’urbanisme n’a cessé d’évoluer en France depuis l’apparition des codes de l’urbanisme en 1954. En effet, il s’agit d’un sujet très sensible et prépondérant qui embarque d’énormes responsabilités territoriales, d’importantes conséquences en termes d’environnement, de fiscalité, de dynamisme régional et de finance publique et privé. Les lois d’urbanisme permettant de transférer des compétences d’instruction entre différentes entités administratives, de modifier les processus d’instruction, de faire évoluer la nature des documents règlementaires, ou enfin d’imposer de nouvelles contraintes constructives minimales à respecter.

Voici une chronologie synthétique des différents textes de loi prépondérant du XXème et XXIème siècle :

• 1982 - 83 : LOIS DEFFERRE qui décrit l’instauration POS ou Plan d’occupation des sols qui se substituent aux plans d’urbanisme de détails
• 2000 : LOI SRU ou Solidarité et Renouvellement Urbain annonces la création des PLU ou Plans Locaux d’Urbanisme, et des SCOT ou Schémas de Cohérence Territoriale qui viennent remplacer les POS.
• En 2003 un rapport préconise la mise en place de ces points pour améliorer l’instruction des dossiers:
  • Améliorer l’organisation des services des DDT (Direction Départementale des Territoires)
  • Établir une relation avec le pétitionnaire et les élus
  • Dématérialiser les pièces complémentaires et les comptes de taxes
  • Développer la formation des agents en DDT et collectivités.
• De 2004 à 2008 : l’Etat réduit la mise à disposition de ses services dans le cadre de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme.
• De 2008 à 2013 : les DDT accueillent plus de compétences, création de la Taxe d’Aménagement qui permet le financement des équipements publiques collectifs.
• 2014 : Loi ALUR pour Accès au Logement et Urbanisme Rénové qui prévoit l’accompagnement de la montée des compétences de la Commune vers l’Intercommunalité avec une insistance sur la création des PLUI, et la création des « zones tendues ».
• 2018 : Loi ELAN ou loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique vise la réforme de l’organisation du secteur du logement social, l’accélération de la production de logements et cadre institutionnel renforcé pour des projets locaux

Les informations utiles liées à l’urbanisme

Il y a de nombreuses instances permettant de consulter gratuitement les documents d’urbanisme en France, qu’il s’agisse des cartes communales, des plans locaux d’urbanisme, des SCOT, ou encore du règlement national d’urbanisme : la mairie, l’intercommunalité, ou parfois encore la préfecture ou les services de la Direction Départementale des Territoires.

Il existe d’autres services tout aussi utiles pour obtenir des informations cruciales à l’étude de constructibilité de votre bien, et pour connaître le cadre légal s’appliquant à votre bien.

Le service du cadastre vous permet de consulter le cadastre et de demander un extrait de matrice cadastrale. Seuls les agents du cadastre sont habilités à consulter et communiquer ces informations. Il vous est aussi possible de contacter le service des impôts fonciers de votre département.

• Coordonnées des différents SIP en France : lien

Il est aussi indispensable de consulter l’état des risques naturels et technologiques sur votre parcelle. Ceux-ci sont regroupés sous plusieurs catégories : les PPRN ou Plan de prévention des Risques Naturels, les PPRI ou Plan de Prévention des Risques Inondation, les Géorisques qui permettent de connaître la qualité des sols et les risques liés aux séismes et aux glissements de terrains, et enfin les PPRT ou Plan de Prévention des Risques Technologiques. De nos jours, un Etat des Risques et Pollution est obligatoire pour toute transaction immobilière. Ce diagnostic doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique final. Il regroupe les informations liées aux risques naturels et technologiques et à certains effets de la pollution des sols.

• Pour consulter les différents risques environnementaux en France, vous pouvez vous rendre sur ce site : https://www.georisques.gouv.fr/

Enfin, pour d’obtenir l’état hypothécaire, le règlement de copropriété, ou l’historique des mutations encourues sur un bien, il suffit de contacter le centre de publicité foncière rattaché à votre commune. Compléter le formulaire légal et recevez directement l’état hypothécaire complet du bien qui vous intéresse.

• Coordonnées des centres de publicité foncière en France : lien

La synthèse de ces éléments est que le droit d’urbanisme est une notion large et complexe. Il convient de réaliser une analyse complète de tous les documents qui concerne un bien ou une parcelle avant de pouvoir se prononcer sur sa constructibilité, sa valorisation ou la réalisation de travaux.